Haushaltsnahe Dienstleistungen

Zur Eindämmung der Schwarzarbeit gewährt der Gesetzgeber den Steuerzahlern einen Steuervorteil, wenn diese sogenannte "Haushaltsnahen Dienstleistungen" in Anspruch (§35a EStG) nehmen.

Hier wird unter anderem zwischen haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen unterschieden.

Die haushaltsnahe Dienstleistung ist eine Tätigkeit, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt wird und für die stattdessen eine Dienstleistungsagentur oder ein selbstständiger Dienstleister in Anspruch genommen wird, wie z. B.:

- Reinigung der Wohnung 
- Gartenpflegearbeiten
- Hausmeisterdienst
- Kinderbetreuung

Bei haushaltsnahen Dienstleistungen kann auf Antrag (etwas in der Einkommenssteuererklärung) 20% der Lohnkosten die der Steuerpflichtige an einen oder mehrere Dienstleister bezahlt hat, höchstens aber 4.000 Euro, von der Steuer abgezogen werden. Dies ist nur erlaubt, wenn Rechnungen vorliegen und die Lohnkosten über eine Bank überwiesen wurden (keine Barzahlungen).

Bei den Handwerkerleistungen handelt es sich um Aufwendungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem privaten Haushalt. Hier können jährlich 20% der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro, von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen werden. Zu den Arbeitskosten zählen auch Maschinenmieten, Fahrtkosten usw., jedoch keine Materialkosten.

Es ist auch zu berücksichtigen, dass es sich hierbei um keine Neubaumaßnahmen handelt, sondern nur etwas repariert oder instand gesetzt wird. Außerdem muss die Handwerkerleistung auf dem eigenen Grundstück erbracht werden. Ein Fernsehreparatur in der Werkstatt des Händlers ist also nicht absetzbar, eine Reparatur vor Ort aber schon.

Beispiel für absetzbare Handwerkerleistungen:

- Arbeiten an Innen- und Außenwänden, Dach, Fassade
- Reparaturen und Austausch von Fenstern, Türen, Boden
- Reparaturen, Wartung und Austausch von Heizungsanlagen, Elektroinstallation, usw.
- Modernisierung von Küche oder Bad
- Wartung und Reparatur von elektrischen Geräten wie z. B. Waschmaschine, TV, usw.
- Schornsteinfeger
- Aufstellen eines Gerüsts

Die Aufwendungen werden in dem Jahr berücksichtigt, in dem sie entstanden und bezahlt sind.
Bei WEG-Eigentümern können die gesamten Aufwendungen auch erst später im Jahr geltend gemacht werden (nach Genehmigung durch die ETV).

Die genannten Höchstbeträge gelten haushalts- und nicht personenbezogen.

Über die Leistungen muss eine aussagekräftige Rechnung gestellt werden in der die Material- und Lohnkosten aufgeschlüsselt sind und die Zahlung muss durch Überweisung erfolgen.

Seit 2008 ist der Nachweis laut Gesetz nur nach Verlangen beim Finanzamt vorzulegen.

Quelle unter anderem http://de.wikipedia.org/wiki/Haushaltsnahe_Dienstleistung

Aufzugskosten - was ist umlegbar!

Die Kosten des Aufzuges stellen bei vielen Betriebskostenabrechnungen eine größere Position dar.

Grundsätzlich kann der Vermieter im Rahmen der Abrechnung die laufenden Kosten des Aufzuges auf den Mieter umlegen.

Zu den laufenden Betriebskosten des Aufzuges gehören z.B. Kosten wie die Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung der Anlage, der Betriebsstrom, die Pflege und Prüfung der Betriebsbereitschaft/Betriebssicherheit sowie die Reinigung.

Ebenfalls können die Kosten für den Betrieb einer Notrufeinrichtung im Aufzug und eine mögliche Befreiung von Personen aus einem stehengebliebenen Aufzug umgelegt werden.
LG Gera, Urteil v. 31.01.2001 - 1 S 185/00

Auf den Mieter nicht umlegbar sind die Kosten für Instandhaltung sowie die Kosten für den Stördienst und die Ersatzteile.
LG Hamburg, Urteil v. 27.06.2000 - 316 S 15/00

Bei Vollwartungsverträgen muss der Vermieter den Teil für Instandhaltung/Reparatur des Aufzugs ausweisen und darf die Kosten nicht umlegen.
LG Berlin, Urteil v. 22.09.2006 - 64 S 198/6

Ist es nicht möglich diese nicht auf den Mieter umlegbaren Instandhaltungskosten gesondert auszuweisen, muss der Vermieter die Kosten als Pauschalbetrag herausrechnen. Die restlichen Prozent des Vollwartungsvertrages darf er dann auf den Mieter umlegen. 

Umlage auf Erdgeschossmieter
Im Jahr 2006 fällte der Bundesgerichtshof endlich ein Grundsatzurteil (VIII ZR 103/06). Mit dieser Entscheidung wurde ausdrücklich klargestellt, dass der Vermieter die Kosten für den Aufzug auch auf den Mieter der Erdgeschosswohnung umlegen kann. Begründet wird dies mit eindeutigen gesetzlichen Regelungen, die die Umlage der Aufzugskosten auf alle Mieter grundsätzlich erlaubt. 

Wenn der Mieter jedoch in einem anderen Gebäudeteil wohnt und seine Wohnung mit dem Aufzug nicht erreicht werden kann, dürfen die Aufzugskosten nicht auf ihn umgelegt werden.
(BHG v. 08.04.2009, VIII ZR 128/08)

Als Umlageschlüssel für den Aufzug wird oftmals die Personenzahl oder die Anzahl der Wohnungen genutzt. Zulässig ist aber auch der Verteilerschlüssel nach m² Wohnfläche.

Einige Urteile finden Sie auch hier:
http://urteile.techem.de/urteile/betriebskostenart/7-die-kosten-des-betriebes-des-maschinellen-personen-oder-lastenaufzuges/

Instandhaltungsrücklagen

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Rücklage für die langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte gemäß Wohnungseigentumsgesetz. Zweck dieser Rücklagen ist es sicherzustellen, dass auch bei größeren unvorhergesehenen Reparaturbedarf (Heizungsanlage, Dach, usw.) die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen. 

Die Instandhaltungsrücklage ist nach § 21Abs. 5 Nr. 4 des WEG  die vorgeschriebene Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, aus der notwendige Instandsetzung und Instandhaltung, gegebenenfalls auch die modernisierende Instandsetzung, am gemeinschaftlichen Eigentum zukünftig finanziert werden.

Eine gesetzliche Regelung über die Höhe der anzusparenden Instandhaltungsrücklagen gibt es nicht. Es macht einen Unterschied, ob das Haus einen Aufzug, eine Tiefgarage oder ähnliche Einrichtungen hat.

Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer verlangen und gegebenenfalls sogar gerichtlich durchsetzen kann. Die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage obliegt in der Regel dem Verwalter. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig. Lediglich bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ihr Einsatz für laufende Kosten zulässig. 

Die Instandhaltungsrücklage gehört zum Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 Satz 3 WEG) und wird bei Verkauf der Wohnung nicht ausgezahlt. 

Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage ist im Wirtschaftsplan festzulegen und mehrheitlich in der Eigentümerversammlung zu beschließen.

Sie wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Der Verteilerschlüssel orientiert sich am Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes in der Teilungserklärung vereinbart ist. Häufig wird dort als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen.

Eine Abschätzung der gesamten zu erwartenden Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum kann zum Beispiel auch mittels der Petersschen Formel (http://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel) vorgenommen werden. 
Die Formel eignet sich aber nur für ältere Anlagen. 

Nach einer groben Faustregel des Fachverbands für Wohnungseigentumsverwalter ist bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen.

Der Verwalter ist nach § 27  Abs. 5 WEG verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder, also auch die Instandhaltungsrücklage, gesondert von seinem Vermögen zu halten. 

Quelle unter anderem http://de.wikipedia.org/wiki/Instandhaltungsrücklage

Rauchmelderpflicht Baden-Württemberg

Übersicht 

- seit 11. Juli. 2013 
- für alle Wohnungen 
- mindestens je 1 Rauchmelder für Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß
  Personen schlafen und Flure, die als Fluchtweg dienen 
- Regelung in der Landesbauordnung für Baden-Württemberg 

Die Rauchmelderpflicht in Baden-Württemberg im Detail 
Baden-Württemberg führte die Rauchmelderpflicht am 11. Juli 2013 ein. Einer der Gründe für das Handeln lag sicher in einem Brand in Backnang, bei dem 8 Menschen um das Leben kamen. 
Die Pflicht für die Montage von Rauchmelder ist für Neubauten sofort gültig. 
Für Bestandsbauten gilt eine Übergangspflicht bis zum 01.01.2015. 

Rauchmelderpflicht Baden-Württemberg – Für welche Wohnungen? 
- alle Neubauten und Umbauten seit dem 11. Juli 2013 
- alle Bestandswohnungen müssen bis zum 01.01.2015 im Rahmen der Rauchmelderpflicht   
  nachgerüstet werden

Wie viele Rauchmelder werden pro Wohnung benötigt? 
Die Landesbauordnung von Baden-Württemberg sieht eine Installation von Rauchmeldern in folgenden Räumen vor: Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, müssen jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein. 

Besonderheit: 
Die Rauchmelderpflicht von Baden-Württemberg ist nicht in Bereich “Wohnungen” in der Landesbauordnung verankert, sondern im Bereich “Brandschutz”. Somit findet diese Pflicht zum Beispiel auch im Bereich von Pflegeeinrichtungen, Kindergärten mit Schlafplätzen und Hotels Ihre Anwendung. Aber auch hier gilt die Pflicht für Nutzungseinheiten. In einem Mehrfamilienhaus endet die Nutzungseinheit an der Wohnungstür, nicht an der Haustür. 

Wer ist für den Einbau und den Betrieb der Rauchmelder zuständig? 
- Einbau: Verantwortlich für den Einbau der Rauchmelder ist der Eigentümer des Hauses/ 
  der Wohnung. 
- Betrieb/Wartung: Für die Wartung, d.h. Batteriewechsel, regelmäßige Test des 
  Rauchmelders und Wartung ist der Bewohner/Mieter verantwortlich. Dies gilt nicht, wenn 
  vereinbart wird, dass der Eigentümer die Wartung übernimmt.

Quelle: http://rauchmelderpflicht.net/rauchmelderpflicht-baden-wurttemberg/

Mietkaution

Bei fast jeder Neuvermietung wird von dem Mieter eine Kaution verlangt. 
Dadurch sichern sich die Vermieter gegen Mietschulden und andere Risiken ab. 

Hier ein paar Erläuterungen zur Mietkaution:

Die Kaution muss im Mietvertrag vereinbart sein und darf laut BGB höchsten drei Nettokaltmieten betragen. Als Nettokaltmiete wird die Grundmiete ohne die Nebenkostenvorauszahlungen bezeichnet.


Üblicherweise erfolgt die Kautionszahlung in bar oder per Überweisung. Die Zahlung darf  (BGB § 551) in drei Raten erfolgen. Die erste Rate wird bei Mietbeginn fällig, die anderen in den darauf folgenden zwei Monaten. Ebenfalls wurde im BGB geregelt, dass der Vermieter die Kaution auf ein separates Konto einzahlen muss.

Hier heißt es unter § 551 (3) wie folgt:

..Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getreten erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu...

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution nicht unmittelbar nach dem Auszug des Mieters zurückzahlen. Der Vermieter hat eine gewisse Abrechnungsfrist. In der Praxis ist für die Rückzahlung von Kautionen eine Frist von etwa sechs Monaten üblich geworden.